Hochwasserentschädigung

Sachbezug Wohnraum: Das ist neu ab 1. 1. 2009

Erstellt von elixa Horn, am 09.02.2009 | Gelesen: 3921 mal

Der VfGH hat die Sachbezugswerte für Wohnraum mit 31. 12. 2008 als verfassungswidrig aufgehoben. Wie die im neuen § 2 SachbezugsVO geregelte Sachbezugsbewertung für Dienstwohnungen ab 1. 1. 2009 konkret aussieht, darüber informiert praxisbezogen dieser Artikel.

Bewertungsgrundlagen
1. Rechtsgrundlagen

Die neuen Bewertungsregeln finden Sie im BGBl II 2008/468 , ausgegeben am 16. 12. 2008. Hier der Link: tinyurl.com/9dxc86

Weiterhin ist zu unterscheiden, ob der Arbeitnehmer eine im Arbeitgeber-Eigentum befindliche oder angemietete Wohnung zur Nutzung erhält.

2. Richtwertgesetz (RichtWG)

In beiden Fällen - und das ist neu - spielen die Werte des RichtWG eine wichtige Rolle.

Für 2009 gelten folgende Richtwerte pro m2:

Bundesland Richtwerte/m2
Burgenland EUR 4,31
Kärnten EUR 5,53
Niederösterreich EUR 4,85
Oberösterreich EUR 5,12
Salzburg EUR 6,53
Steiermark EUR 6,52
Tirol EUR 5,77
Vorarlberg EUR 7,26
Wien EUR 4,73


Hinweise
  • 1) Keine Bedeutung für die Sachbezugsbewertung hat die Lage der Wohnung, bzw ob sie möbliert ist oder nicht.
  • 2) Für die Folgejahre gilt, dass jeweils der am 31. 10 des Vorjahres maßgebliche Richtwert gemäß § 5 RichtWG für das gesamte Folgejahr   heranzuziehen ist. So gilt der Richtwert zum 31. 10. 2009 hinsichtlich der Sachbezugsbewertung für das gesamte Jahr 2010.
3. Was ist eine Normwohnung?

Die Richtwerte pro m2 beziehen sich auf eine mietrechtliche Normwohnung gemäß § 2 RichtWG. Gemäß § 2 RichtWG ist die mietrechtliche Normwohnung eine Wohnung mit einer Nutzfläche zwischen 30 und 130 m2 in brauchbarem Zustand, die aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, WC und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Badezimmer oder Badenische) besteht, über eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung verfügt und in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand auf einer Liegenschaft mit durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung) gelegen ist.

Hinsichtlich der Ausstattung der Wohnung deckt sich diese Definition im Wesentlichen mit den Voraussetzungen für eine Wohnung der Ausstattungskategorie A nach § 15a MRG.

Hinweise

Die Richtwerte pro m2 beinhalten auch die Betriebskosten iSd § 21 MRG. Kostenbeiträge des Arbeitnehmers vermindern den Sachbezugswert.


Wohnung im Arbeitgeber-Eigentum

Die Sachbezugsbewertung für eine im Arbeitgeber-Eigentum befindliche Wohnung, die der Arbeitnehmer zur Nutzung erhält, durchläuft 6 Berechnungsschritte.

Berechnungsschritt 1: Berechnung des Ausgangswertes

Der Ausgangswert errechnet sich wie folgt: Wohnnutzfläche (in m2) x Richtwert

Berechnungsschritt 2: Wohnungsabschlags-Check

In 2 Fällen kommt es zu einem Wohnungsabschlag, und zwar:

  • a) Es liegt keine Normwohnung vor (zB Wohnung ohne Bad oder WC):

        Der Ausgangswert wird um 30 % vermindert.

  • b) Dienstwohnung für Hausbesorger, Hausbetreuer oder Portier:

        Der Ausgangswert wird um 35 % vermindert.

Liegen beide Abschlagsgründe gleichzeitig vor, dann ist zuerst der Abschlag für das Nichtvorliegen einer Normwohnung (= 30 %) durchzuführen und der sich daraus ergebende reduzierte Betrag wird um den 35%igen "Dienstwohnungsabschlag" gekürzt. Das gleiche Ergebnis wird erreicht, wenn der Ausgangswert um 54,5 % reduziert wird.

Berechnungsschritt 3: "Fremdvergleichs-Check"

Der Arbeitgeber hat den nach dem 2. Berechnungsschritt sich ergebenden pauschalen Sachbezugswert (vorläufiger Sachbezugswert) mit 75 % des fremdüblichen Mietzinses am Wohnort zu vergleichen. Hilfsweise kann uE hiezu der Immobilienpreisspiegel (erhältlich bei der Wirtschaftskammer) herangezogen werden.

In folgenden Fällen ist nicht der pauschale, vorläufige Sachbezugswert, sondern 75 % des fremdüblichen Mietzinses in der Gehaltsverrechnung anzusetzen:

  • Fall 1: Eine "pauschale Überwertung" liegt dann vor, wenn 50 % des pauschalen, vorläufigen Sachbezugswertes noch immer höher ist als 75 % des fremdüblichen Mietzinses.
  • Fall 2: Eine "pauschale Unterbewertung" liegt dann vor, wenn der doppelte pauschale, vorläufige Sachbezugswert noch immer niedriger ist als 75 % des fremdüblichen Mietzinses.
Berechnungsschritt 4: Betriebskostenabschlag

Trägt der Arbeitnehmer die Betriebskosten selbst, wird der pauschale, vorläufige Sachbezugswert um 25 % gekürzt.

Berechnungsschritt 5: Heizkostenzuschlag

Zahlt der Arbeitgeber die Heizkosten, dann erhöht sich ganzjährig der pauschale, vorläufige Sachbezugswert um monatlich EUR 0,58/m2.

Berechnungsschritt 6: Übergangsregel anwendbar?

Wurde die Dienstwohnung bereits vor dem 1. 1. 2009 vom Arbeitnehmer genutzt, dann kommt in den Jahren 2009, 2010 und 2011 eine Übergangsregelung zur Anwendung. Zuerst wird die Differenz berechnet zwischen dem jeweils aktuellen Sachbezugswert der Jahre 2009 bis 2011 und dem "alten" Sachbezugswert für den Dezember 2008.

Der in der Gehaltsverrechnung konkret zu berücksichtigende Sachbezugswert beträgt dann:

  • im Jahr 2009: Sachbezugswert vom Dezember 2008 + 25 % der obigen Differenz
  • im Jahr 2010: Sachbezugswert vom Dezember 2008 + 50 % der obigen Differenz
  • im Jahr 2011: Sachbezugswert vom Dezember 2008 + 75 % der obigen Differenz
 
Angemietete Dienstwohnung

Die Sachbezugsbewertung für eine vom Arbeitgeber angemietete Dienstwohnung erfolgt in 2 Berechnungsschritten.

Berechnungsschritt 1: Der Bewertungsvergleich
Fall 1: Arbeitgeber trägt die Betriebskosten

Hinsichtlich der Bewertung ist zu vergleichen

  • der pauschale, vorläufige Sachbezugswert, der für die konkrete Wohnung nach den Berechnungsschritten 1+2 für Dienstwohnungen im Arbeitgeber-Eigentum errechnet wird, mit
  • 75 % der tatsächlichen Miete (inkl Betriebskosten und Umsatzsteuer; exkl Heizkosten).
Fall 2: Arbeitnehmer trägt die Betriebskosten

Hinsichtlich der Bewertung ist zu vergleichen

  • der um den 25%igen Betriebskostenabschlag verminderte, pauschale Sachbezugswert, der sich für die konkrete Wohnung aus den Richtwertsätzen ergibt, mit
  • 75 % der tatsächlichen Miete (inkl Umsatzsteuer; exkl Betriebs- und Heizkosten).

In den beiden Fällen wird die Berechnung mit dem höheren Wert fortgesetzt.

Variante 1: Der pauschale, vorläufige Sachbezugswert ist der höhere Wert -> Fortsetzung mit dem Berechnungsschritt 4 für Dienstwohnung im Arbeitgeber-Eigentum.

Variante 2: 75 % der tatsächlichen Miete ist höher als der pauschale, vorläufige Sachbezugswert -> Fortsetzung mit dem folgenden Berechnungsschritt 2.

Berechnungsschritt 2: Heizkostenzuschlag

Der (vorläufige) Sachbezugswert iHv 75 % der tatsächlichen Miete (inkl Umsatzsteuer; inkl oder exkl Betriebskosten, je nachdem, ob diese vom Arbeitgeber [inkl] oder vom Arbeitnehmer [exkl] getragen werden) wird um die vom Arbeitgeber konkret getragenen Heizkosten erhöht. Können die tatsächlichen Heizkosten nicht ermittelt werden, ist ganzjährig monatlich ein Heizkostenzuschlag von EUR 0,58/m2 anzusetzen.

 

Quelle: LexisNexis

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