Auswirkungen der Neuregelung und Vorteilhaftigkeitsüberlegungen

Die Auswirkungen der Neuregelung im außerbetrieblichen (privaten) Bereich können wie folgt zusammengefasst werden:

· Nachteilig ist, dass Gewinne aus der Veräußerung von privaten Liegenschaften ab 1.4. 2012 generell – auch nach Ablauf der bisherigen 10- bzw 15-jährigen Spekulationsfrist – besteuert werden. Die Besteuerung wird dadurch gemildert, dass der Steuersatz – analog zur Besteuerung der Kapitaleinkünfte – nur 25% beträgt und die zu versteuernden Einkünfte ab dem 11. Jahr um einen 2%igen Inflationsabschlag pro Jahr vermindert werden.

· Nachteilig ist weiters, dass ein Abzugsverbot für Werbungskosten besteht.

· Bei der Veräußerung von vor dem 1.4.2012 angeschafften Grundstücken, die am 1.4.2012 wegen Ablaufs der Spekulationsfrist nicht (mehr) steuerverfangen waren, aber durch die Neuregelung ab 1.4.2012 wieder in die Steuerpflicht „hineinwachsen“, kann für die Ermittlung der steuerpflichtigen Einkünfte die pauschale Methode gewählt werden. Damit wird sichergestellt, dass bei diesen Liegenschaften die Steuerbelastung auch bei hohen stillen Reserven nur 3,5% des Veräußerungserlöses (bzw bei Umwidmungsfällen 15%) beträgt. Diese Regelung versteht der Gesetzgeber offensichtlich als Vertrauensschutzregelung, die den plötzlichen Eintritt von bisher nicht mehr steuerverfangenen stillen Reserven von Liegenschaften in die Steuerpflicht abfedern soll.

· Ob es steuerlich sinnvoll ist, bei nicht mehr steuerverfangenen Liegenschaften zB durch einen Zwischenverkauf zum Verkehrswert an einen Dritten (zB Angehörigen) vor dem 1.4.2012 einen späteren steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn zu reduzieren, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Sollte eine solche „Vorziehmaßnahme“ zu einem zusätzlichen Anfall von Grunderwerbsteuer in Höhe von 2% bzw 3,5% des Veräußerungserlöses führen, so wird sie mit einer Ertragsteuerersparnis von nur 3,5% des Veräußerungserlöses wohl kaum sinnvoll sein. Beträgt die vermeidbare Ertragsteuerbelastung – wie etwa bei Umwidmungsfällen – hingegen 15% des Veräußerungserlöses, könnten derartige Vorziehmaßnahmen steuerlich durchaus interessant sein.

· Vorteilhaft ist die Neuregelung dann, wenn eine Liegenschaft ohnedies innerhalb der (bisherigen, idR 10-jährigen) Spekulationsfrist veräußert werden soll (zB ein vor 5 Jahren angeschafftes Grundstück soll bis Mitte 2012 veräußert werden). In diesem Fall sinkt die Steuerbelastung ab 1.4. 2012 von derzeit bis zu 50% auf 25%, ein Zuwarten mit einem schon geplanten Verkauf bis nach dem 31.3. 2012 wird daher steuerlich sinnvoll sein (maßgeblich ist hier der Zeitpunkt des Abschlusses des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts und nicht der Zeitpunkt des Zahlungsflusses). Im Einzelfall könnte aber auch ein Verkauf vor dem 1.4.2012 noch innerhalb der geltenden Spekulationsbesteuerung dann sinnvoll sein, wenn der steuerpflichtige Spekulationsgewinn durch den Abzug von ab 1.4.2012 nicht mehr absetzbaren Werbungskosten (zB Zinsen, Gutachtenskosten, Beratungskosten etc) soweit reduziert werden kann, dass die Steuerbelastung vor dem 1.4.2012 geringer ist als nach dem 31.3.2012.

Für den betrieblichen Bereich ergeben sich durch die Neuregelung folgende Konsequenzen:

· Nachteilig ist, dass die stillen Reserven in Grund und Boden bei Veräußerungsvorgängen ab 1.4. 2012 bei allen Gewinnermittlungsarten (zusätzlich daher auch bei Gewinnermittlung nach § 4 Abs 1 und Abs 3 EStG) generell besteuert werden (wenn auch nur mit 25%).

· Bei Veräußerung von am 31.3.2012 nicht steuerverfangenem Grund und Boden kann allerdings für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns nach dem 31.3.2012 die pauschale Methode gewählt werden, womit sichergestellt wird, dass in diesen Fällen die Steuerbelastung nur 3,5% des Veräußerungserlöses beträgt (bzw bei Umwidmungen 15%).

· Nachteilig ist weiters der Umstand, dass ab 1.4.2012 ein Abzugsverbot für die mit der Grundstücksveräußerung zusammenhängenden Betriebsausgaben gilt.

· In allen anderen Fällen ist die Neuregelung hingegen vorteilhaft, da ab 1.4.2012 sämtliche Gewinne aus der Veräußerung betrieblicher Liegenschaften (abgesehen von den Ausnahmefällen, wie insbesondere gewerbliche Grundstückshändler) nicht mehr mit dem Normaltarif von bis zu 50%, sondern nur mehr mit dem besonderen Steuersatz von 25% besteuert werden.

· Vorteilhaft ist auch der Umstand, dass die Entnahme von Grund und Boden aus dem Betriebs- ins Privatvermögen ab 1.4.2012 keiner Besteuerung mehr unterliegt. Die gesamten stillen Reserven sind erst bei der späteren Veräußerung mit 25% zu versteuern.