Wie bereits berichtet, wurde mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 die Möglichkeit, auf die (unechte) Steuerbefreiung für Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von unbebauten Grundstücken, Geschäftsräumen und geschäftlich genutzten Wohnungseigentumsobjekten zu verzichten, eingeschränkt. Dieser Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung (und damit die Möglichkeit in den Genuss des Vorsteuerabzugs zu kommen) ist ab dem 1.9.2012 nur mehr dann möglich, wenn der Mieter oder Wohnungseigentümer das Miet- oder Nutzungsobjekt nahezu ausschließlich (Bagatellgrenze von 5 %) für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Wird diese Grenze beim Mieter oder Wohnungseigentümer überschritten, darf der Vermieter bzw die Wohnungseigentumsgemeinschaft nicht zur Umsatzsteuerpflicht optieren.

Die neue Rechtslage kommt zur Anwendung, wenn ein Miet- und Pachtverhältnis nach dem 31.8.2012 neu beginnt. Dabei steht das BMF auf dem Standpunkt, dass zB der Verkauf eines Mietobjekts (ungeachtet der mietrechtlich zwingenden Fortsetzung des bisherigen Mietverhält-nisses durch den neuen Eigentümer) nach dem 31.8.2012 einen Vermieterwechsel bewirkt und damit alle Mietverträge nach der neuen Rechtslage zu beurteilen sind. 

Ausgenommen von der Neuregelung sind jene Fälle, in denen der Vermieter (Verpächter) das Gebäude selbst errichtet hat (also das Bauherrenrisiko trägt) und mit der Errichtung bereits vor dem 1.9.2012 begonnen wurde.