Highlights aus dem Wartungserlass 2012 – Umsatzsteuer-Richtlinien "Vermietung/Verpachtung von Grundstücken"

Mit diesem Wartungserlass wurden in die Umsatzsteuer-Richtlinien ua Aussagen zu den gesetzlichen Änderungen des Jahres 2012 sowie die aktuelle Judikatur der Höchstgerichte eingearbeitet. 

Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (Rz 899a ff)

Bei Miet- und Pachtverhältnisse, die nach dem 31. August 2012 beginnen, kann der Vermieter (sofern er nicht Errichter des Gebäudes ist und mit der Errichtung vor dem 1.9.2012 begonnen wurde) nur mehr dann zur Steuerpflicht optieren, wenn der Mieter das Grundstück bzw den baulich abgeschlossenen, selbständigen Grundstücksteil nahezu ausschließlich (d.h. zu mindestens 95%) für Umsätze verwendet, die nicht vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen sind. Ein einmaliges Unterschreiten der 95%-Grenze auf bis zu 92,5% innerhalb eines Zeitraumes von 5 Jahren ist unbeachtlich. In die Umsatzgrenze sind steuerfreie Umsätze aus Grundstückstransaktionen oder Bankzinsen, sofern sie Hilfsgeschäfte darstellen, nicht einzubeziehen. Der Vermieter hat nachzuweisen, dass der Mieter die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Dieser Nachweis ist an keine besondere Form gebunden. Er kann sich aus einer Bestätigung des Mieters, aus Bestimmungen des Mietvertrags oder aus anderen Unterlagen ergeben. Ständig wiederholte Bestätigungen des Mieters über die Verwendung des Grundstückes bzw des Grundstücksteils sind nicht erforderlich, solange beim Mieter keine Änderungen bei der Verwendung des Grundstücks zu erwarten sind.

Als baulich abgeschlossener, selbständiger Grundstücksteil ist ein Grundstücksteil anzusehen, an dem Wohnungseigentum begründet werden könnte. Die Möglichkeit, Wohnungseigentum begründen zu können, ist dann nicht erforderlich, wenn das gesamte angemietete Grundstück (auch wenn es nicht parifiziert werden kann) nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwendet wird.

Ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite begründet für Umsatzsteuerzwecke ein neues Miet- bzw Pachtverhältnis. Dies gilt mangels Unternehmeridentität auch dann, wenn der Wechsel im Zuge einer nicht steuerbaren Rechtsnachfolge (zB Erbfolge, Umgründung!!!) erfolgt. Unternehmeridentität und daher kein Vermieterwechsel liegt hingegen vor, wenn die Änderung auf Vermieterseite innerhalb einer Organschaft stattfindet, die bei Begründung des Mietverhältnisses schon bestanden hat. Wird ein Mietvertrag verlängert, liegt kein neues Mietverhältnis vor, wenn die Vertragsverlängerung ohne zeitliche Unterbrechung erfolgt.

Quelle: ÖGWT