Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens 2/2

Der besondere Steuersatz von 25% gilt ab 1.4. 2012 grundsätzlich auch für Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens (und zwar sowohl für Grund und Boden als auch für Gebäude). In folgenden Ausnahmefällen ist allerdings weiterhin der normale Einkommensteuertarif anzuwenden:

· Wenn das Grundstück dem Umlaufvermögen zuzurechnen ist (wie dies bei gewerblichen Grundstückshändlern der Fall ist).

· Bei Grundstücksveräußerungen von Steuerpflichtigen, bei denen der Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken liegt (zB nicht rein vermögensverwaltende Immobilienentwicklungsgesellschaften).

· Soweit auf das Grundstück eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde.

· Soweit vor dem 1.4.2012 eine Übertragung stiller Reserven gemäß § 12 EStG oder nach dem 31.3.2012 eine Reservenübertragung aus einer vor dem 1.4.2012 gebildeten Übertragungsrücklage vorgenommen wurde.

Mit der vollständigen Einbeziehung betrieblicher Liegenschaften in die neue 25%ige Besteuerung wird auch die Veräußerung von Grund und Boden des Betriebsvermögens in Hinkunft immer steuerlich erfasst, womit die bisherige Unterscheidung zwischen der Gewinnermittlung nach §5 und jener nach §4 Abs1 bzw Abs3 EStG hinsichtlich des Grund und Bodens wegfällt.

Der Veräußerungsgewinn ist bei allen Gewinnermittlungsarten weiterhin grundsätzlich nach den allgemeinen steuerlichen Gewinnermittlungsvorschriften zu ermitteln, wobei folgende Besonderheiten zu beachten sind:

· Betriebsausgaben im Zusammenhang mit der Veräußerung (zB Vertragserrichtungskosten) sind nach der neuen Rechtslage wie im Privatvermögen steuerlich nicht mehr absetzbar, ausgenommen wiederum – wie im Privatbereich – jene Aufwendungen, die auf die Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer entfallen.

· Bei bebauten Betriebsgrundstücken des Anlagevermögens darf (nur) vom Grund und Boden ein Inflationsabschlag abgesetzt werden, außer es ist auf die Veräußerung nicht der 25%ige Sondersteuersatz, sondern der normale Einkommensteuertarif anzuwenden (siehe oben).

· Bei der Veräußerung von Grund und Boden des Anlagevermögens, der zum 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen war (= „Altvermögen“ eines §4 Abs1 oder Abs 3 EStG-Gewinnermittlers außerhalb der Spekulationsfrist), kann abweichend von den allgemeinen steuerlichen Gewinnermittlungsvorschriften der mit 25% zu versteuernde Veräußerungsgewinn wie im Privatbereich auch pauschal mit 14% bzw in bestimmten Umwidmungsfällen mit 60% des Veräußerungserlöses angesetzt werden.

· Wird bei einem Grundstück eine Teilwertabschreibung vorgenommen oder entsteht ein Veräußerungsverlust, sind diese Beträge vorrangig mit Gewinnen aus (anderen) Grundstücksveräußerungen zu verrechnen. Ein allfälliger Verlustüberhang ist innerbetrieblich mit dem Restgewinn bzw - falls im betreffenden Jahr insgesamt ein Verlust erwirtschaftet wurde - mit anderen Einkunftsquellen bzw Einkünften auszugleichen.

Die Ermittlung des auf das Gebäude entfallenden Veräußerungsgewinns hat immer nach den allgemeinen betrieblichen Gewinnermittlungsgrundsätzen zu erfolgen (= Veräußerungserlös abzüglich Buchwert). Da für Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinnes von Grund und Boden – wie vorstehend dargestellt – teilweise Sondervorschriften bestehen, ist es bei bebauten Betriebsgrundstücken des Altvermögens daher immer erforderlich, den Veräußerungserlös auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen.

Nachdem Gewinne aus der Veräußerung von Grund und Boden sowohl im Privat- als auch im Betriebsvermögen ab 1.4.2012 immer einheitlich mit 25% besteuert werden, löst die Entnahme des Grund und Bodens ab 1.4.2012 auch keine Gewinnrealisierung mehr aus. Die Entnahme wird daher im Ergebnis wie eine unentgeltliche Übertragung behandelt, bei der sämtliche stille Reserven unverändert steuerverfangen bleiben. Die Versteuerung der (sowohl im Privat- als auch im Betriebsvermögen angesammelten) stillen Reserven erfolgt erst bei der späteren Veräußerung im Privatvermögen. Im Gegensatz zum Grund und Boden stellt die Entnahme des Gebäudes allerdings weiterhin einen Realisierungsvorgang mit 25%-Besteuerung dar; dies wird damit begründet, dass Gebäude im Privat- und Betriebsvermögen steuerlich unterschiedlich behandelt werden (zB höhere laufende Abschreibung bzw Möglichkeit der Teilwertabschreibung im Betriebsvermögen).

Einlagen von Grundstücken in das Betriebsvermögen sind ab 1.4.2012 mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder dem niedrigeren Teilwert anzusetzen. Mit dem zwingenden Ansatz des niedrigeren Teilwertes will der Gesetzgeber den steuerlich interessanten Transfer von in der Privatsphäre eingetretenen Wertverlusten in den betrieblichen Bereich verhindern.