Veräußerung von Grundstücken des Privatvermögens 2/2

Bei der Ermittlung des mit 25 % steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns sind zwei Fälle zu unterscheiden:

a) „Neuvermögen“

War das veräußerte Grundstück am 31.3. 2012 steuerverfangen (insbesondere weil bei Anschaffung nach dem 31.3. 2002 bzw im Fall der 15-jährigen Spekulationsfrist nach dem 31.3. 1997 die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist) oder wird es nach diesem Tag (somit ab 1.4. 2012) angeschafft, ist der Veräußerungsgewinn entsprechend der bisherigen Rechtslage wie folgt zu ermitteln:

Veräußerungserlös

Abweichend von der bisherigen Rechtslage ist der Abzug von Werbungskosten (abgesehen von den erwähnten Aufwendungen, die auf die Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer gemäß §30c entfallen; siehe unten) bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns nicht mehr möglich. Anschaffungsnebenkosten (zB die Grunderwerbsteuer und Grundbuchsgebühr beim seinerzeitigen Kauf) dürfen hingegen angesetzt werden. Der so ermittelte Veräußerungsgewinn wird mit dem besonderen Steuersatz von 25% besteuert. Bei einem maximalen Inflationsabschlag (= 50%) entspricht die Besteuerung mit dem besonderen Steuersatz daher einem effektiven Steuersatz von 12,5%.

b) „Altvermögen“

Wurde die Liegenschaft vor dem 1.4. 2002 bzw im Falle der 15-jährigen Spekulationsfrist vor dem 1.4. 1997 angeschafft und ist sie daher am 1.4.2012 nicht mehr steuerverfangen, wird der Veräußerungsgewinn wie folgt pauschal ermittelt:

- Bei Grundstücken, die nach dem 31.12.1987 nach dem letzten entgeltlichen Erwerb umgewidmet wurden, ist der Veräußerungsgewinn pauschal mit 60% des Veräußerungserlöses anzusetzen und mit dem besonderen Steuersatz von 25% zu besteuern, was eine Effektivsteuerbelastung von 15% des Veräußerungserlöses ergibt.

- Bei allen anderen Grundstücken des Altvermögens ist der Veräußerungsgewinn pauschal mit 14% des Veräußerungserlöses anzusetzen, was bei einem Steuersatz von 25% eine effektive Steuerbelastung von 3,5% des Veräußerungserlöses ergibt.

Bei der dargestellten pauschalen Ermittlung des Veräußerungsgewinnes darf ein Inflationsabschlag nicht berücksichtigt werden. In beiden Fällen kann aber beantragt werden, dass der Veräußerungsgewinn unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten für das Grundstück nach den vorstehend unter Punkt a) dargestellten Grundsätzen (einschließlich Inflationsabschlag) ermittelt wird.

Tipp:

In Hinkunft sollten Sie generell darauf achten, dass Sie sämtliche Belege im Zusammenhang mit Grundstücken penibel sammeln und aufbewahren. Dazu zählen neben dem Kaufvertrag vor allem auch die Belege über Anschaffungsnebenkosten (zB Anwalts- bzw Notarkosten, Grunderwerbesteuer, Grundbuchsgebühr, Schätzkosten) sowie über alle nach dem Kauf durchgeführten Investitionen (zB Rechnungen für Instandsetzungen, für Sanierungen, Aufstockungen und sonstige Zubauten). Wird nämlich der Veräußerungsgewinn auf Basis der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt (zB bei „Neuvermögen“ generell oder bei „Altvermögen“ über Antrag), können alle diese Beträge von der Steuerbasis abgesetzt werden und bringen daher eine Steuerersparnis von 25%!

ACHTUNG: Andere selbständige Wirtschaftsgüter, die mit dem Grundstück mitverkauft werden (zB Einrichtungsgegenstände), gehören nicht zum Veräußerungserlös des Grundstücks und sind daher nicht in die Steuerbasis miteinzubeziehen.

Die mit dem 25%igen Steuersatz besteuerten Einkünfte sind bei der Berechnung der Einkommensteuer des Steuerpflichtigen weder beim Gesamtbetrag der Einkünfte noch beim Einkommen zu berücksichtigen; sie wirken daher nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen.

Wie bisher dürfen allfällige Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen nur mit Gewinnen aus anderen privaten Grundstücksveräußerungen, nicht hingegen mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Auch ein Vortrag solcher Verluste in Folgejahre ist nicht vorgesehen. Diese Einschränkungen sind nach Ansicht von Steuerexperten möglicherweise verfassungswidrig.