Veräußerung von Grundstücken des Privatvermögens 1/2

Ab 1.4. 2012 werden Gewinne aus der Veräußerung privater Grundstücke (= Grund und Boden samt Gebäude, Superädifikate und grundstücksgleiche Rechte, wie zB Baurechte) auch außerhalb der 10- bzw 15-jährigen Spekulationsfrist generell besteuert, und zwar mit dem Sondersteuersatz von 25%, welcher sich an der durchgängigen 25%igen Besteuerung der Kapitalerträge orientiert. Damit soll einerseits eine Gleichbehandlung beider Kapitalveranlagungsformen hergestellt und andererseits die schlagartige Aufdeckung hoher stiller Reserven abgefedert werden. Der Steuersatz von 25% trägt überdies dem Umstand Rechnung, dass die Veräußerungsgewinne bei Liegenschaften zu einem erheblichen Teil inflationsbedingt sind.

Maßgeblich für die zeitliche Zuordnung ist – wie schon bisher bei Spekulationsgeschäften – weiterhin das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft. Für die steuerliche Erfassung der Einkünfte gilt hingegen unverändert das Zuflussprinzip. Wird daher der Kaufvertrag vor dem 1.4. 2012 abgeschlossen, ist auf den Veräußerungsvorgang weiterhin die bisherige (alte) Rechtslage anzuwenden (also Steuerfreiheit nach Ablauf der 10- bzw 15-jährigen Spekulationsfrist), unabhängig davon, wann der Kaufpreis bezahlt wird und daher die Steuerpflicht tatsächlich eintritt.

In Anlehnung an die bisherige Rechtslage bei der Spekulationsbesteuerung sind auch bei der neuen Immobiliengewinnbesteuerung folgende Vorgänge von der Besteuerung ausgenommen:

· Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, die dem Veräußerer ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben, wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.  Neu ist, dass die Veräußerung auch dann befreit ist, wenn das Objekt dem Veräußerer innerhalb der letzten 10Jahre vor der Veräußerung für mindestens 5Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

· Wie bisher sind auch selbst hergestellte Gebäude (aber nicht der dazugehörige Grund und Boden!) von der Besteuerung befreit (so genannte „Häuslbauerbefreiung“). Diese Befreiung greift aber – anders als nach der bisherigen Rechtslage – dann nicht, wenn das Gebäude innerhalb der letzten 10Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat (also zB vermietet oder betrieblich genutzt worden ist). Im Falle einer teilweisen Nutzung zur Erzielung von Einkünften steht die Befreiung nur anteilig zu.

· Unverändert befreit bleiben auch Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken, die infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs veräußert werden.

· Tauschvorgänge sind grundsätzlich steuerpflichtig, allerdings ausgenommen der Tausch von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens (in diesem Fall gelten dann sämtliche steuerlich relevanten Umstände des hingegebenen in der Folge für das hereingenommene Grundstück, wie zB Anschaffungszeitpunkt, Anschaffungskosten etc).

· Steuerbefreit ist schließlich auch die Abgeltung von Wertminderungen von Grundstücken, die durch Maßnahmen im öffentlichen Interesse ausgelöst worden sind (zB der Eigentümer enthält eine Entschädigung dafür, dass über sein Grundstück eine Starkstromleitung geführt wird).