Die neue Immobilenbesteuerung - Umsatzsteuer

Über die neue Immobilienbesteuerung wurde auf Basis der Regierungsvorlage bereits ausführ-lich in der Ausgabe 2/2012 der KlientenInfo berichtet. Auf Grund eines Abänderungsantrages wurden bei der Beschlussfassung im Nationalrat die Inkrafttretensbestimmung für die Ein-schränkungen der Option zur Umsatzsteuerpflicht bei Geschäftsraummieten um fünf Monate auf den 1.9.2012 hinausgeschoben.

Vermieter können bekanntlich in Zukunft nur dann zur Umsatzsteuerpflicht bei der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (insbesondere Geschäftsraummiete) optieren, um damit in den Genuss des Vorsteuerabzugs zu kommen, wenn der Mieter das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen selbständigen Teil des Grundstücks (zB ein einzelnes Geschoss) nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Eine nahezu ausschließliche Verwendung ist anzunehmen, wenn die auf den Mietzins für das Grundstück bzw den Grundstücksteil entfallende Umsatzsteuer höchsten zu 5% vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen wäre.

Die Neuregelung ist in der endgültigen Fassung erst auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31.8.2012 beginnen (maßgeblich ist die tatsächliche Innutzungsnahme). Überdies sind jene Fälle von der Neuregelung ausgenommen, in denen der Vermieter (Verpächter) das Gebäude selbst errichtet (also das Bauherrenrisiko trägt) und mit der Errichtung bereits vor dem 1.9.2012 begonnen wurde. Als Beginn der Errichtung gilt jener Zeitpunkt, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wird, also tatsächlich handwerkliche Baumaßnahmen erfolgen. Die Erteilung des Bauauftrages an den Bauunternehmer kann – entgegen den Erläuterungen zur Regierungsvorlage – nunmehr noch nicht als Beginn der Errichtung gewertet werden.

Wird im Falle der Selbsterrichtung des Gebäudes mit der tatsächlichen Bauausführung vor dem 1.9.2012 begonnen, kommt auch bei einem zukünftigen Mieterwechsel weiterhin die alte Rechtslage (dh Möglichkeit zur Option auf Umsatzsteuerpflicht unabhängig von der Vorsteuerberechtigung des Mieters) zur Anwendung. Anders ist jedoch der Fall, wenn der Vermieter das Gebäude nicht selbst errichtet sondern erworben hat. Hat der Vermieter das Gebäude gekauft, ist er bei jeder Neuvermietung ab dem 1. September 2012 von der Optionsmöglichkeit zur Umsatzsteuerpflicht ausgeschlossen, wenn der Mieter das Mietobjekt nicht nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen.