Steuerreform 2015/16 - Grunderwerbsteuer

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer (GrESt) soll bei unentgeltlichen Übertragungen künftig vom sogenannten Grundstückswert (einem aus Immobilienpreisspiegeln adap­tierten Verkehrswert mit Abschlägen) erfolgen. Die Details für die Berechnung dieses Grundstückswertes sollen noch in einer Ver­ordnung geregelt werden.

Bei allen unentgeltlichen Übertragungen kom­mt der folgende Stufentarif zur Anwen­dung:

Neu ist, dass diese Regelung nicht nur auf un­entgeltliche Übertragungen im engeren Famili­enverband anzuwenden ist, sondern ganz all­gemein für alle unentgeltlichen Übertragun­gen gilt, somit zB auch für Zuwendungen von Grundstücken an Privatstiftungen oder Schen­kungen an fremde Dritte. Unentgeltliche Über­tragungen zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet, damit der Stufentarif durch Aufsplittung von Übertragungen nicht mehrfach angewendet werden kann. Die Grund­erwerbsteuer kann auf Antrag auf 5 Jahre verteilt bezahlt werden.

Beispiel: Ein Vater schenkt seinem Sohn ein Zinshaus (Einheitswert: 100.000 €, Grund­stückswert: 1 Mio €).

Die GrESt nach dem neuen Stufentarif beträgt 25.250 € (nach derzeitiger Rechtslage 6.000 €).

Aber nicht immer muss die neue Rechtslage zu einer Mehrbelastung führen.

Beispiel: Eine Mutter schenkt ein Einfamilien­haus (Einheitswert 40.000 €, Grundstückswert 400.000 €) an ihre Tochter und deren Lebens­gefährten.

Sowohl die Tochter als auch deren Lebens­gefährte erwerben somit einen Anteil von 200.000 €. Die Grunderwerbsteuer beträgt sowohl für die Tochter als auch für deren Lebensgefährten je 1.000 € (0,5 % von je 200.000 €). Nach derzeitiger Rechtslage würde für die Schenkung des Hälfteanteils an die Tochter 1.200 € GrESt anfallen (2 % vom dreifachen Einheitswert iHv 60.000 €) und für den Lebensgefährten der Tochter 7.000 € (3,5 % von 200.000 €).

Wenn die Tochter drei Jahre später von der Mutter ein Zinshaus mit einem Grundstücks­wert von 500.000 € (Einheitswert 50.000 €) erbt, beträgt die Steuerbelastung 13.750 € (0,5 % von 50:000 €, 2 % von 150:000 €und 3,5 % von 300:000 €), nach bisheriger Rechts­lage hingegen nur 3.000 €.

Geregelt wird auch, wie vorzugehen ist, wenn in Zusammenhang mit der unentgeltlichen Übertragung Schulden übernommen werden. Betragen die übernommenen Schulden oder Belastungen bis zu 30 % des Grundstücks­wertes, ist der Vorgang als unentgeltlich zu behandeln und die Belastungen spielen keine Rolle bei der Berechnung der Grunderwerb­steuer. Betragen die übernommenen Belast­ungen hingegen zumindest 70 % des Grund­stückswertes liegt, ein entgeltlicher Vorgang vor, und die Grunderwerbsteuer wird mit 3,5 % der übernommenen Belastungen festgesetzt. Liegen die Werte zwischen 30 % und 70 % ist der Vorgang in einen entgeltlichen Teil und einen unentgeltlichen Teil (zum Stufentarif) aufzuteilen.

Beispiel: Ein Vater schenkt seiner Tochter ein Grundstück mit einem Grundstückswert von 400.000 € gegen Übernahme der darauf las­ten­den Schulden in Höhe von 160.000 €.

Da die Gegenleistung 40 % des Grundstücks­wertes beträgt, ist der Erwerbsvorgang zu 40 % entgeltlich und zu 60 % unentgeltlich.

Die GrESt ist wie folgt zu berechnen:

Entgeltlicher Teil:
160.000 € x 3,5 % = 5.600 €

Unentgeltlicher Teil: 240.000 €
200.000 x 0,5 % = 1.200 €

Grunderwerbsteuer in Summe = 6.800 €

Nach der derzeit gültigen Rechtslage sind Schulden bei Übertragungen im engen Fami­lienkreis nicht zu berücksichtigen. Bei einem geschätzten Einheitswert von 40:000 € beträgt die GrESt 2.400 € (2 % von 120:000 €).

Bei begünstigten Betriebsübertragungen wird der Freibetrag von 365.000 € auf 900.000 € für den unentgeltlichen Übergang von Betriebsgrundstücken erhöht. Nach Abzug des Frei­betrages kommt der Stufentarif zur Anwen­dung. Die Grunderwerbsteuer ist aber mit ma­ximal 0,5 % des Grundstückwertes begrenzt.

Bei Umgründungen wird die Grunderwerb­steuer künftig mit 0,5 % des Grundstücks­wertes vorgeschrieben (bisher 3,5 % vom zweifachen Einheitswert).

Die Grunderwerbsteuerpflicht bei der Übertra­gung aller Anteile bzw wegen Vereinigung aller Anteile tritt künftig bereits bei 95 % und nicht wie bisher bei 100 % ein. Treuhändig gehaltene Anteile sind dem Treugeber zuzu­rechnen.